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zoom RSS 西口再開発〜3月議会 会議録から

<<   作成日時 : 2006/08/12 23:55   >>

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ようやく3月議会の議事録が議会HPで公開されました。
西口再開発に関する私の一般質問を2回にわたって掲載します。
とっても長くて恐縮ですが、ほとんど略さずに記します。
この間の状況を理解していただく一助となれば幸いです。
但し実際は、質問を全部してから、答えが全部返ってくるというスタイルなので、大変読みづらいものとなっています。そこで、一問一答のQ&A形式に順番を入れ替えてあります。

Q.(佐藤真和議員) それでは、質問に入らせていただきます。

 今議会では、先輩議員の皆さんがさまざまな立場から、西口再開発問題を整理をされてきました。私のブログにもここに来て急にいろいろな意見が寄せられるようになりました。また、毎日数万件アクセスがあると言われているブログをやっていらっしゃる方もあるし、また、同じくこのまちに暮らす方のブログでも最近取り上げられて、また、駅頭でニュースを配っていても多くの方が取ってくださいます。ようやく、やっとということですけれども、西口問題が市民的なテーマになりつつあるのではないかと私は感じています。
 その中でも、30年、50年先の姿をめぐって、財政危機下における税金の使い方の問題ということと、孫子の代まで変わらない景観問題について、すべての市民に問うことが今どうしても必要だと考えます。

 今朝もニュースでやっていました。茅ヶ崎の14階建てマンションの計画が見直されるとやっていました。また、小田原でも景観を重視して、マンション計画が中止をされました。いずれも法律上の問題はありませんけれども、自治体がしっかりした方針を持って、問題に対して乗り出したことから事態は動いたものと考えています。

 質問に入っていきたいと思います。

 昨日までの答弁を聞きながら、なぜ我がまちはいまだにキャッチアップ型なのかなと疑問を深めているところです。そういう意味で、市民にしっかりと説明をするということが求められていると感じます。

 まず、税金の使い方を市民に問えということで、西口問題、経済波及効果3.95、費用便益比と言われていますが、この問題について伺っていきます。
 市と再開発組合共催の説明会で配付された資料にも、また、ある政党の配付物にも、同じ表現でその意義が殊さらに強調されております。いわば錦の御旗となっている3.95です。
 まず、説明会のときの資料の1面の左下の文章を作成したのはどなたか。
 また、効果254億円、投資額64億円の内訳を、可能な限り具体的に御説明をいただきたいと思います。
 国土交通省に事業採択されるため、2002年につくった数値だと説明会で答弁がありました。現時点での額は幾らになるのでしょうか。
 さらに、効果における半径10キロの域内、それより遠いところの域外という問題ですけれども、今回、域外でも大泉学園、入間、立川という具体的な名前が出てまいりました。西側は狭山丘陵になるので、相手はタヌキなのかというメールが私のところに来ましたけれども、本当に10キロという意味合いをしっかりと市民に説明する必要が、私はあると思います。

 なぜか、これで「社会全体にとっての利益が非常に高いことが証明されております。」と資料には記されておりますので、大きな税金を使わせていただく立場として説明責任を全うしていただきたいと思います。

A.(小嶋都市整備部長) 西口の再開発事業について、順次お答えいたします。

 最初に、費用便益比でございますけれども、費用便益比とは、ある事業について投資額に対し経済波及効果がどの程度あるかを示す指標でありまして、具体的に便益を費用で除して算出いたします。便益には地価増加額、事業収益等を見込み、費用には用地費、建設費等施設整備費、維持管理費、解体撤去費用等を見込んでおります。

 次に、説明会資料の作成は、都市整備部再開発担当が作成いたしたものであります。

 便益費用の根拠でありますが、効果の254億円のうち、再開発事業区域内の事業純収益として47年間で66億円、事業区域外の地価増加として187億円、残存価値として1億円を見込んでおります。投資額64億円のうち、用地費プラス建設費等施設整備費として初年度に16億円、供用開始まで46億円、維持管理費に1億5,000万円、解体撤去費に4,000万円を見込んでおります。いずれも現時点での積算した額ではなく、現在価値化し割り引いた価格となっております。

 次に、現時点との額でのことですが、費用便益比につきましては、費用と便益がそれぞれ計測されて算出されるものでありますことから、正確な数字は、費用便益調査の再調査となりますので、出しておりません。

 域外・域内の位置づけでありますが、地価上昇の便益として50メートル、500メートル、10キロメートルで区分すると、その比率は1対2対15となります。10キロ以遠の効果は考慮いたしておりません。10キロ以内の効果につきましては、ただいま説明したとおりでございます。

 次に、社会全体にとってと言えるのかということにつきましては、これは国土交通省の再開発事業認可の一つの指標となっておりまして、国土交通省が全国統一の算定基準に基づいて試算されているため、このような表現になっております。


Q.(佐藤) 緊急財政対策を進める傍ら、なぜ新たな箱物「公益施設」に億単位で税金を投入するのかという問題です。今日までの説明は、私は説明になっていないと思います。説明会でも二度にわたって所管の課長が、語りだと私は思いますけれども、たくさんお話を下さいましたけれども、税金を納めていて、厳しい中で、真剣な思いで駆けつけている市民に対して、私は、ああいう答弁でいいのかと今でも思っています。

 「既存の施設を有効活用すべき」という、大変当然の意見に対して何と答えるのか。それについて、西口周辺に所在する公的施設の利用状況を明らかにしていただきたいと思います。

 また、この状況の中ではなおのこと、公益施設は要らないというのが通常の感覚だと私は思います。いまだにコストも出てまいりませんので、それを税金で購入する必然性について、再度釈明・説明を求めます。自分の財布でなければいいのかという声も市民から聞きます。

 また、算定している利用人数、利用料金収入、運営経費を今度こそ伺いたいと思います。
 さらに、庁内の公益施設推進室では、どこまで何が話され、決まっているのでしょうか。
 また、それが明らかにできないようであれば、私は公共床の購入、特に3階部分については中止をすべきだと考えますので、見解を伺います。


A.(木下政策室長) 既存施設の有効活用ということでございますが、東村山駅西口再開発ビルに設置する公益施設でございますけれども、西口地区第一種市街地再開発事業と一体的に整備する西口活性化と行政・福祉・文化交流機能を集積した中核施設で、まちづくり交付金の趣旨にのっとった市民交流を促進する公の施設でございまして、駅前の利便性・多様性・コミュニケーション・健康支援の4つの基本方針を設定し、これらをベースに施設の諸機能を活用することによりまして、これまでにない、新しい市民の健康支援・市民活動の核となる地域拠点として、交流やにぎわいのある施設の創出を目指したものでございます。

 既存施設の有効活用ということでございますけれども、施設の基本コンセプトを踏まえますと、有効活用することでは基本コンセプトが実現できないのではないのかなととらえております。


 また、近隣の主な公益施設の利用状況でございますけれども、平成16年度の実績になりますが、中央公民館が23万5,000人、ふるさと歴史館が2万5,000人、スポーツセンターが33万7,000人でございます。

 次に、利用人数・利用料金等でございますけれども、施設設備費や運営経費等の経費につきましては、健康増進施設の研究や他市の事例の情報収集等を進めるとともに、管理運営事業プログラムなどについて、庁内調整や今後市民の皆さんの意見を反映しながら、具体的な数値を精査していきたいと考えております。総合的に施設内容を調査・検討し、その結果としての数字を御提示していきたいと考えておりまして、なお、類似施設に関しましては、福田議員、勝部議員にお答えしたとおりでございます。

 次に、公益推進施設の関係でございますけれども、西口地区再開発ビル3階部分の公共施設につきましては、庁内に東村山市西口地区再開発ビル公益施設推進室を設置いたしまして、公益施設の開設に向け、協議を続けているところでございます。
 これまで20回の協議を重ね、施設のコンセプト、施設構成、施設管理運営を決定していく上で、基本となる考え方である基本方針、施設コンセプト、施設を設置する考え方、施設の構成、開設までのスケジュール、ライフサイクルコスト、施設設置条例、予算計上、健康増進に関する関係所管を交えたキャピタル会議の設定、市民意見を収集・反映する場の設定などについて、検討してまいりました。21年4月のオープンを目途に、さらに合意形成に向け努力をしてまいりたいと考えております。

Q.(佐藤) 地下駐輪場についてです。

 やはり、お金があるときなら別ですけれども、この状況の中で計画中止または縮小を決断すべきだと考えます。
 1,500台の算定根拠、何度も読み返していますけれども、セントラルコンサルタントがつくったものです。私は、「あき待ち」の台数も大分表現されたり、あるいは東口を利用している西口の市民までカウントしていますけれども、現状、「あき待ち」がどうなっているのか。民間も含めて、御答弁お願いします。

 また、久米川駅北口に予定する地下駐輪場との費用比較もお願いをいたします。

A.(小嶋部長) まず1,500台の算定根拠ですが、再開発事業に伴い、西口第3駐輪場が廃止、西口第1を西武鉄道へ返還することで、現在の駐輪台数のうち928台が消滅いたします。これに、現在、定期駐輪待ち台数約400台。具体的にいいますと、第1、第2で333台、第3で356台、重複が289台ありますので、差し引き400ということであります。西口在住にもかかわらず、東口に駐輪している人が約90台利用を見込んで、トータルとして1,500台の算出をいたしております。

 現在、民間駐輪場につきましては、約500台を受け持っていただいておりますけれども、当然、ただいまの計算ではカウントしておりません。算定外であります。


 次に、久米川駅北口との費用比較でありますが、西口の地下駐につきましては、実施設計によりまして、工事費は約11億円、久米川北口につきましては約9億円と積算いたしております。駐車台数は1,500台で同数でありますが、施工面積は西口が2,200平方メートル、北口は1,900平方メートル。西口の地下駐輪場にはエレベーター2基分と公衆トイレの面積分300平方メートルがあるということであります。工事費の違いは、このエレベーター2基分とトイレの施工費、及び西口はバス乗り場、タクシー乗り場を共用しながら、覆工板設置費に架設工事費の増加等によるものが、この約2億円の差ということであります。

Q.(佐藤) 説明会の資料に「木造家屋が密集していて道路が狭く」云々と、防災上危険な地区とありましたけれども、これは何軒分を指すのでしょうか。
資料を見た方から、1.04ヘクタールではなくて、その外側を皆さんイメージされている。だけど、現実的には1.04ヘクタールにしか手がつかないという問題があります。そうすると、強調される防災上の利点というのは、どう発生するのかということを伺っておきたいと思います。
 また、資料として、非常に不正確だと思います。あれを見るとビルそっくり6ヘクタールに建つように市民の方は思っていらっしゃいますので、修正を求めたいと思います。

A.(小嶋部長)密集地区の場所ですが、昨日福田議員に答弁いたしたとおりでありまして、おおむね8戸、12戸であります。

 次に、区域のイラスト図でありますが、中段航空写真の図の中の赤い点線部分を再開発施行地区内と説明いたしておりまして、その地区が下の図のように改善されると、説明会の中で説明をいたしております。
再開発区域1.04ヘクタールとまちづくり交付金事業の範囲6ヘクタール分については、事業主体の違いも含め説明をしたと思っております。

Q.(佐藤) 同じ資料の中で「事業方法の検討」というところで、街路事業では「区域に隣接した権利者と利益の不均衡が生じる」とあります。
 しかし、今回再開発を強力に推進されている方たちは、軒並みビルには入りません。「区域に隣接した一等地」を得る計画になっているはずです。極めて不均衡だという指摘がありますけれども、いかがでしょうか。

 各地権者は、事業施行後、どのような場所をおとりになることになったのか。また、以前、廃道の議案があったときに質問させていただきましたけれども、まんじゅう屋とお茶屋の間の道ですね、あの扱いはどうなることになったのか


 それから、3・4・9号線から都道へ抜ける、きのうも大分議論がありましたけれども、用地買収は何軒でどれぐらい進んでいるのか。
 また、きのう初めてわかりました。四ツ目寿司のところからバスが入っていって出るという話は、きのう初めてだったと思います。今までは、都道を行って、四ツ目寿司のところから出てくるという説明でしたけれども、初めてああいう説明がありました。ただ、説明会のときに、それがほんとに区画道路1号が予定通り終わるのかという質問に、自信がない答弁をされているなという印象を受けましたので、実態はどうなのか、うかがいます。

A.(小嶋部長) 区域設定と開発利益ですが、都計道3・4・9号線の両側の区域を再開発区域に取り込んだ場合は、さらに再開発ビルを2棟建設しなければなりません。
 事業費の面や市の財政負担の観点から断念をしたわけでありますが、したがって、ビルを1棟で行うために、施行区域の北西部分は整備する都計道の計画線とせざるを得ず、この部分は結果的に街路事業と同様の区域設定となっております。このため、この部分では街路事業の特性が生じる結果となりましたが、あくまでも部分的であります。なお、すべての地権者が納得合意しておりますことを添えておきます。

 次に、権利変換状況ですが、重複する地権者を含み、1つとして、住宅に権利変換をする地権者11名、地下1階と4階の事務所1名、2階の店舗に権利変換共有を含み6名、1階の店舗に権利変換1名、施行地区隣接残地に再建築予定7名、旧ゲートボール場代替地に3名、以上であります。

 次に、廃道の取り扱いですが、施行区域外でありますので、沿道の地権者と協議し、関係者の合意をもとに進めさせていただく予定であります。


 次に、3・4・9号線から区画道路1号の対象者は土地所有者6名、借地権者6名でありまして、土地開発公社で先行取得いたしました3・4・9号線と区画道路1号線の交差の部分は、取得済みであります。進捗率は、面積比で約28%であります。道路事業に伴う関係者・地権者への説明会は、平成15年度に、各地権者あてに通知いたしまして、実施をいたしております。なお、欠席者には、個別に訪問し、内容を伝えております。この時点での関係地権者の御意見として、反対との意見はいただいておりません。完成予定の20年度までには取得できるよう、関係地権者の協力をお願いしていく予定であります。

Q.(佐藤)  都の民間再開発担当を私、何度も訪れて話をしてまいりましたが、そのたびに言われることは、「現在提起されている問題は、15年3月に行った都市計画決定の際にこそ出されるべきであった」と聞きます。
 そのときに、どういう説明会が市民にされたのか。どれだけの方たちが計画概要についてお知りになったのかということは、とても大きな問題だと思っています。


 周辺環境に大変大きな影響を及ぼす100メートルビルです。これが4、5階、6階ぐらいだったら、こういう話にはならないと思いますけれども、100メータービルを伴うプロジェクトという点で、私は、説明責任という点で、15年のやり方は非常に不十分・不適切だったと考えています。当時の説明会の概要、また、特にどういうふうに税金を使うのかという資金面について、どう御説明があったのか。

 さらに、駅を挟んで、南北と書きましたけれども、東西の通行バリアになっています踏切の解消、西口周辺の道路問題等、本当に市民の強い願いである事柄について、どう改善が図られているのか。


A.(小嶋部長) 都市計画決定に伴う説明会ですが、計画の進捗に伴い、段階的に実施いたしておりまして、地区計画、再開発事業についての概要を6ヘクタールの地域の皆さんを対象に、第1回が、平成14年3月1日、同年3月3日、それぞれ中央公民館で開催いたしまして、108名の参加をいただきました。
 第2回は、同様の地区の方を対象にいたしまして、14年7月16日に同じく中央公民館で54名の参加をいただいております。案内につきましては、戸別配付をさせていただきました。
 第3回は、14年10月7日、都市計画決定の公聴会として市報掲載し、市民センター別館で開催いたしておりまして、参加者は14名でありました。内容といたしましては、地区計画、高度利用地区、再開発事業、都市計画道路の変更について説明し、この後、都市計画案の縦覧、意見書の提出期間を設けましたが、意見書の提出はございませんでした。
 第4回は、15年1月17日でありまして、都市計画決定前に再開発事業について同様に地区計画区域6ヘクタールの方々に戸別配付いたしまして、中央公民館において65名の参加をいただきました。
 トータルで説明会の主な意見でありますが、道路整備だけでなく駅前の駐車場・駐輪場の整備の必要性、歩行者の安全確保、あるいは、再開発事業の概算事業費と国・都の補助金の負担割合の質問、さらには公益施設の用途・面積、あるいは再開発ビルの屋上緑化や駅前緑化等の要望等の御意見を種々いただきました。事業計画の内容に関する質問が多く、一定御理解をいただいたものと受けとめております。
 次に、説明会での事業費等の説明不足云々でありますが、都市計画決定時点、事業認可時点、組合設立後と、事業の節目で説明会を開催し、それぞれ説明をさせていただきました。説明に当たっては、各事業費とその負担区分として、施行者・市・都、及び国の各負担を説明しております。事業種目が多岐にわたる総合的なまちづくりになっている関係から、確かに事業費関係等が多少複雑な点は事実でございます。

 次に、踏切解消と3・4・9号線の延伸は、昨日、鈴木議員へ答弁いたしたとおりでありまして、基本的には鉄道の連立ですとか、あるいは3・4・9号線や3・4・10号線の延伸の事業化を図るということであります。

Q.(佐藤) 2月10日の説明会において、当該地を抱える地元の自治会長から「東村山に来て何年かの人間にあれこれ言われたくない」という発言がありました。

 本事業には、市税はもちろんのこと、都や国のお金も使われます。組合事務局長から、私は、昨年秋に「東口に負けないようにしたい」と直接伺いました。しかし、私は、横並びの意識の中で地域エゴという点がないのかという点で、危惧を持っています。本当に必要なものに厳選して、国のお金も都のお金も使うという発想がどこまであるのかという点で、疑問を感じておりますので、市長の見解を伺いたいと思います。

 さらに、2月10日の環境建設委員会において、「ほぼ合意がとれて、2月20日ごろに臨時総会」というお話がありました。今回、若干後ろにずれているようですけれども、そのとおり進んでいくのかということで伺いたいと思います。


A.(小嶋部長) 地元の方の意見でございますけれども、御指摘の発言は、ほかの発言者の状況から多少感情的になったものと受けとめております。ただし、「東口に負けないように」との発言につきましては、市民として自分が住むまちの環境をよくすると考え、希望することは決して地域エゴではないと受けとめております。まして、当事業は市民が組織した組合が行う事業でありまして、組合員の協力と熱意なくしては、これだけの事業は実現ができません。
 次に、事業進捗状況ですが、権変計画について、2月22日に全員の合意が得られました。近々、臨時総会を開き、権変の認可申請を東京都に申請いたします。来年度に着工することになります。


Q.(佐藤) 「他社よりも買い上げ価格が安くてもデベロッパーを三菱地所としている理由は、すべてのリスクを最後まで負ってくれるからだ。」とリスクヘッジという言葉を用いて、事務局長は私に、昨年の秋に直接お話を下さいました。

 しかし、他の事例を見ても考えにくい説明だと思います。
 今回の事例は、三菱地所は利益確定型で入ってきているのではないかと考えていますので、最終的に事業が膨らんだ場合、本当に地所が最後まで面倒を見るのかという認識を伺っておきたいと思います。
 権利者と地所の間だけでおさまる問題なのか、あるいは市が乗り出していく危険性がないのかという点で、伺っておきたいと思います。

 そして、地所は、権利変換計画に対して、いつ最終的な了解をしたのか伺います。


A.(小嶋部長) デベロッパーの関係ですが、選択基準は極めて多岐に及びます。
 認可権者として都は、事業の安全性の確保の観点から、企業の資力・信用を重視して認可いたします。地権者にとって買い取り価格は最大の関心事項ですが、一方、企業ブランドとしてのイメージや運命共同体としての社会的評価などがあり、これらが総合されて参加組合員として決定されたものと考えております。
 工事完了後、価格が確定され、権変計画に差異が生じた場合、覚書が交換されておりますので、双方の誠意ある協議により負担をいただけるものと理解をいたしております。権変計画の進捗にあわせて各決定事項の局面で、逐次了解されて進めてこられてきました。最終的なことについても、すべて現時点で了解済みでございます。

Q.(佐藤) 市民の方から、市のホームページを見るんだけれども、説明会で話された内容と市の担当所管のページが余りに内容が違うという話が来ています。私もそう思います。
 あれを見て、主体がだれであるかとか、事業費が幾らであるかとか、きちっと、なぜ精査されて修正がされないのでしょうか。インフォメーションとして非常に不適切だと思いますので、今後の改善について伺いたいと思います。

A.(小嶋部長) 市民への情報提供ですが、本年度開催いたしました市民説明会におきまして、現段階における事業内容・事業費・公共公益施設の内容等については説明し、質疑に答えてまいりました。
 現在、事業認可変更を申請中でありますので、認可がおりましたら、いろいろな計画変更等の内容につきまして、ホームページを修正してまいりたい、また、御指摘にもありましたとおり、市報で情報を提供してまいりたいと考えています。

※明日は、市長答弁を中心に後半をアップします。
あんなムキになった市長の長〜い答弁は聞いたことがないよ、とあるベテラン職員が後で苦笑されていた名(迷?)答弁。
読まれた方がどう感じられるか…。
ぜひ感想を募集したい気持ちでいっぱいです。

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